Bed & breakfast in condominio: il regolamento condominiale può impedirne l’apertura?

È sempre possibile avviare un bed & breakfast all’interno di un edificio condominiale o il regolamento interno può contenere un divieto in tal senso?
Sul tema, molto articolato e spesso dibattuto, ha fatto parziale chiarezza una sentenza della Corte di Cassazione del 2016, affermando che il condominio può impedire l’apertura di una simile attività solo se il divieto è espressamente stabilito nel regolamento interno e quest’ultimo risulta trascritto presso l’Agenzia delle Entrate.

L’efficacia delle disposizioni del regolamento condominiale

Succede spesso che gli abitanti di un condominio siano contrari all’apertura di una struttura ricettiva all’interno dell’edificio in comproprietà, temendo che una simile attività implichi una modifica nelle condizioni di sicurezza, possa disturbare la quiete o provochi anche un aumento dei costi energetici per le utenze comuni.

Su questo tema, in più di una pronuncia, la Cassazione civile ha ribadito lo stesso concetto: per poter bloccare l’apertura di un bed & breakfast o di una casa vacanze all’interno di un edificio condominiale, è necessario che tale divieto sia imposto dal regolamento, limitando la destinazione delle singole unità ad abitazione oppure a studio professionale o ad ufficio.
Ma non solo: è necessario che il regolamento condominiale sia stato trascritto nei Registri Immobiliari (Cass. n. 21024/16), ricordando inoltre che la registrazione del regolamento condominiale è obbligatoria per legge qualora contenga atti di natura dichiarativa, come nel caso in esame.

La pronuncia della Corte pone l’accento sulla circostanza che le clausole limitative di questo genere incidono sull’esercizio del diritto di proprietà del condomino e vanno inquadrate nella fattispecie delle servitù atipiche: queste ultime, per essere opponibili ai singoli proprietari, devono essere trascritte, dato che non è possibile applicarle solo sulla base di un mero rinvio al regolamento di condominio.

L’orientamento della giurisprudenza in materia

Se è vero che il regolamento condominiale può delimitare le facoltà di utilizzo dei singoli immobili, le varie sentenze emesse in Cassazione hanno evidenziato come gli eventuali divieti debbano essere chiaramente espressi, dato che entrano in conflitto con l’esercizio del diritto di proprietà e con il principio costituzionale di libertà dell’iniziativa economica (art. 41 Cost.).
Non è possibile quindi né una deduzione, né un’interpretazione analogica o, peggio, estensiva delle disposizioni del regolamento interno al condominio.
Per la giurisprudenza della suprema Corte, peraltro, l’apertura dell’attività di bed & breakfast non altera la destinazione d’uso dell’appartamento, che rimane accatastato come civile abitazione.

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Sempre a proposito della specificità di un divieto espresso nel regolamento, una sentenza del Tribunale di Verona del 22 aprile 2015, aveva annullato una decisione dell’assemblea condominiale che inibiva l’uso degli spazi aperti comuni agli ospiti di un bed & breakfast allestito nell’edificio, notando come il divieto contenuto nella delibera fosse generico e vietasse di destinare gli alloggi […] comunque ad uso diverso dall’abitazione e/o a quello previsto nel piano regolatore del Comune.
Il Giudice affermava, infatti, che per essere valido e opponibile, il divieto avrebbe dovuto essere categorico e specifico. E la stessa pronuncia mette in rilievo l’ulteriore assunto sul quale si basa la quasi totalità delle sentenze in materia (Trib. Roma, n°4419/16 e altre concordi), ovvero che l’attività di bed & breakfast non altera la destinazione di abitazione originariamente prevista per le singole unità immobiliari.

Quando si può vietare l’apertura di un bed & breakfast in condominio?

Accertato, dunque, che la destinazione di bed & breakfast viene qualificata come una fruizione sui generis di un locale, che consente all’immobile di mantenere il suo carattere abitativo, si deduce che la sua apertura può essere inibita solo qualora rilevi la natura di un’attività espressamente vietata dal regolamento condominiale, purché quest’ultimo sia stato registrato e trascritto.

Un’altra ipotesi in cui il divieto di apertura può essere considerato valido, ricorre nel caso in cui l’uso dell’appartamento come bed & breakfast costituisca un pericolo per l’intero condominio (Trib. Di Milano, 10 febbraio 2016): in questa ipotesi, tuttavia, l’obbligo di dimostrare la sussistenza del danno grava sui condomini.

Dal canto suo, il titolare del bed & breakfast dovrà gestirlo nel rispetto delle regole basilari di convivenza, osservando le norme di sicurezza e adempiendo agli obblighi amministrativi inerenti alla sua attività.
Allo scopo di assicurarne la liceità, dovrà inoltre vigilare sui comportamenti dei suoi ospiti, per evitare che arrechino pregiudizio ai diritti dei singoli condomini o provochino turbative dell’ordine pubblico.

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